我们同时可以看到，还有一句话叫全社会参与，什么意思？因为在更新过程中涉及很多产权★■。产权是非常复杂的，可能有些产权是在这个人手上◆◆◆■◆，但是他可能把经营权交出来我们来经营。所以我们也希望全社会无论是拥有产权的还是说我看好这个地方，都来参与◆◆■■★■。
其次◆◆■★■■，不仅仅要满足需求，现在大家强调功能要越来越符合，也不能够仅仅是其中一个功能★◆。所以现在商业的形态非常丰富，包含了各种各样娱乐活动等★◆■★◆，它的业态要非常丰富。
除了业态丰富，还要充分了解年轻人◆★★■■，吸引更多年轻人来◆◆，这样才能更有活力。所以解决这些问题★◆★■◆，要在现有的城市更新过程中做好需求分析，做好运营可能是其中的关键◆■。
整体更新还有几个好处，能够把建筑和建筑之间的空间变成更加开放的公共空间，我们不仅可以逛商场还能到外面休闲◆★◆■★，这就是整体更新的好处◆■★★■◆。同时它是有功能复合的◆★■◆■，你去首钢园，可能是去一个咖啡馆，可能是去一个酒店★■◆◆，也可能是去一个图书馆◆★★■，甚至是办公等等，所以它功能上是充分复合。但是我觉得还有最重要的一点■★◆★，就是它的活动在不停换新，更新过程中就是要不停换新。我们可以看到，这个地方每周、每个月有新的活动★■◆，我可能去完一次下次还想去◆◆。所以这样几个特点■★■■★◆，既是做对了的★★◆★◆★，也是做好了的。
郑德高：城市更新过程中涉及三个方面，总体来说是政府引导、企业参与或者企业运作◆★■★，然后全社会参与。
第一，要充分了解本地群众的需求。他们的需求可能是篮球场，也可能是高品质的商业★◆◆■，所以需求是运营的一个关键。
第一它确实是新旧融合■◆★，充分挖掘每个地方■◆★■■◆。首钢园是钢铁厂★■◆，现在我们把它变成一个文化创意园，798原来也是这样的。所以首先它是新旧融合的，把旧的东西焕发新的活力。
其次我们可以看到它其实是整体更新。因为有时候我们更新一栋楼很难体现这个地方的特色，所以首钢园■★■、798都是整体更新，是一个整体的园区厂区，这样能够焕发整体的新面貌◆★◆。
其次是做好业态的丰富和更新。因为我们鼓励地方在更新过程中◆★■■★★，因地制宜核心是要创造很多的，比如说首发经济、原创经济★◆■■，实际上是希望把本地特色经济充分发挥出来。如果物质形态上是不一样的，业态上也是不一样的，那肯定就是因地制宜的■■■。
中国城市规划设计研究院副院长 郑德高：我觉得最大的难点首先是要把城市更新运营好■■■★■◆，运营好又怎么样去解决呢？
城市更新过程中要鼓励市场来运作，市场运作才能够保证这个地方真正有活力。因为市场、企业是最了解地方需求的，而且它反应是最快的。所以政府引导企业来运作的话，能够保持更有活力。
第一是物质环境的因地制宜。因为我们在城市更新过程中会充分挖掘本地的形态★◆■◆★■、文化业态等，它的物质形态更新是新旧融合的。
上个月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》■◆◆■，明确提出8项主要任务，为打造宜居、韧性、智慧城市提供指引。落地实施，老旧街区、老旧厂区如何在城市更新中焕发出新活力？城市生态系统修复，又将怎样提升人居环境和生活品质◆★■？
郑德高■■◆★◆◆：文件中非常强调因地制宜，这个也是城市更新中的关键。我理解是不要变成千篇一律，因地制宜核心是要做好两个方面的更新★◆■：
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